文章导读：

古有孟母三迁，今有择校而居。几乎所有父母都不希望自己的孩子输在起跑线上。这种望子成龙、望女成凤的心理，让学区房的价格一度高涨，购买学区房也演变成为投资接力跑。近些年来，学区房越发的火热，价格不断攀高、供不应求，一套重点学区几乎承载了众多家长们对孩子的所有期盼。但是购买学区房时家长们还是会遇到很多意想不到的问题。其中户口的问题便会让很多买房人头疼不已。今天北京雷杰展达律师事务所就为大家介绍一起关于学区房户口迁入的例子，希望各位读者在阅读之后能有所收益。

重金购买学区房，不料却无法落户

2015年7月4日，王某与郑某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定总价款为390万元；合同约定郑某应当在房屋所有权转移之日起50日内，向房屋所在地的户籍机关办理原有户口迁出手续，否则应支付违约金。后涉案房屋过户至王某名下，但房屋内原有的案外人李某（系郑某前夫）的户口一直未迁出。

郑某为了迁出房屋内李某的户口，将李某诉至法院，北京海淀法院作出民事裁定书，以郑某所诉的事实与理由以及诉讼请求不属于人民法院民事案件主管范围为由，驳回了郑某的诉讼请求。

无奈之下向法院起诉，法院竟无法判令学区房卖方迁出户口？

王某与郑某经过几番沟通后事情依然无法解决，无奈之下王某向北京海淀法院起诉，要求郑某立即将原有户口迁出并支付违约金。但使她出乎意料的是：一审法院支持了王某请求支付违约金的诉讼请求并对金额予以了酌减，但驳回了王某要求迁出户口的诉讼请求。王某不服，以户口未迁出影响子女入学为由上诉至北京一中院。北京一中院判决驳回上诉，维持原判。王某请求郑某迁出户口的诉讼请求最终未获支持。

雷眼观察：

1、 为什么王某请求卖方迁出户口最终未获得支持？

在司法实践中，要求法院判令被告将户口从合同标的房屋上迁出的诉讼请求，各地法院都不予支持。其原因就在于关于户口迁出问题，虽然合同中原被告对此进行了约定，但是，户口的变动必须由户籍管理部门审批，是否迁移户口的决定是户籍管理部门作出的具体行政行为，法院应充分尊重行政机关依法行政的权力，一般不能越权代行政机关作出某一具体行政行为。因此，王某未能如愿的实现自己的诉讼目标。 2、 法院支持王某关于违约金请求的理由是什么？

法院支持原告要求被告承担违约金的理由概括为：王某与郑某告签订的《北京存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违背法律规定，应属于合法有效。王某和郑某双方均应根据合同约定的条款全面的履行自己的合同义务。关于户口迁出一事，王某和郑某双方在合同中有明确的约定，被告理应按照合同的约定办理户口迁出事宜，被告未按照合同约定的时间将其户口从合同标的房屋迁出，故应承担相应的违约责任。但是法院也会根据实际情况对违约金进行调整。

3、 在实践中，法院不支持原告要求被告承担违约金的理由又有哪些？

在审判实务中，合同双方虽然明确约定了因出卖人自身原因导致户口在约定的时间内无法迁出时，出卖人应承担违约责任，但是公民的户口迁移问题涉及国家的落户政策，属于国家行政管理范畴，须在符合相关规定下有公安机关予以办理，非当事人个人意愿所能决定的内容。在合同中关于因出卖人自身原因而导致户口在约定时间内无法迁出要承担违约金的约定显失公平的，法院通常对于该项诉讼请求不予支持。

经验总结：

北京雷杰展达律师事务所提醒各位读者在购买二手学区房时因注意以下几点：

1、购买学区房在处理好房屋所有权转移问题的同时，更要处理好以下两个问题：一为原有户口迁出问题，二为入学资格问题。降低风险的具体方法有三：（1）在房屋买卖合同中约定关于户口迟延迁出的违约金条款，督促出卖人履行房屋原户口迁出义务并确保该户口有入学资格。（2）在房屋买卖合同中设置先履行抗辩权条款，预留一部分未付房款。待出卖人履行了房屋原户口迁出义务、并确认了该户口有入学资格后再行支付。（3）设定重置差价补偿条款。具体为如果出卖人最终不能履行迁出户口并确保房屋户口有入学资格的义务，则买受人可在选择解除合同的同时，要求出卖人承担在该学区或者相似学区重新购买房屋的额外差价。为避免在弥补差价上的争议，建议将补差的计算标准及方法在合同中作出明确约定。如可约定按单价面积的差价补偿重新购买房屋时的差额。鉴于以上条款设计，专业性较强，建议委托专业律师起草。

2、即便是法院，也无法直接判令要求学区房的卖方根据买卖协议迁出户口。户口迁移系公安机关户籍管理的职权，不属于人民法院民事案件处理的范围，即法院无法判决迁移户口。出卖人负担的迁移户口的义务，只能通过违约金来约束。买房人依据房屋买卖合同约定高额的违约金，通过主张违约金的方式逼迫卖方迁出户口。

3、即便是公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。但是根据现有的户籍政策，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。

4、学区房的出卖人切莫轻易就确保有入学资格等问题作出承诺。防止相关承诺因各种自己不可掌控的原因而无法实现，进而导致承担违约责任。

5、卖房人要注意除了自己的户口迁出之外，是否还有他人的户口在该房屋内？尤其是一些二手房、三手房、四手房等，更加要注意是否有前房主的户口在该房屋内。

6、在设置违约金条款时，应防止因违约金设置过高，导致法院酌情调减违约金。合同履行过程中应及时收集相关方面的证据证明实际损失的大小，避免诉讼中对方提出调减违约金时无法完成举证。