文章导读

根据《物权法》有关规定，小区建筑区划内的公共场所、公共设施、电梯间、户外墙面和绿化带等，都属于业主共有。因此，在小区公共场地取得的收益，都应由业主共同享有、共同管理。但现实却是，不少业主根本不知道这项规定，这份收入大多被物业公司代管。对于其中的具体收支情况，很多业主并不了解。近日西安市民张先生就因小区广告收益的问题与物业产生了纠纷。那么，小区广告收益究竟属于谁？当物业私揽小区广告收入时业主该又该如何维权呢？

现状：电梯广告随处可见 业主对收益毫不知情

小区电梯广告呈爆发式的出现还是近两年的事，最初是一些静态的平面广告，将海报用框架固定在电梯轿厢的三面空墙上，并且定期有专人更换。静态平面广告内容虽然非常庞杂，涉及售房、留学、商超，甚至还有整形的，但不会太过扰人视听。可随着平面广告被多媒体屏幕替代，滚动播放的配有声效的各类商业广告，尤其在电梯这么密闭的空间里，听多了之后，让人感觉真的“很烦”。

为改善这一状况，西安市民张先生与曾与多位业主联合向物业反映这一问题，协调的结果是将多媒体调为静音。“经过这件事后，业主们才逐渐将关注点转移到了电梯广告的收益方面。”在张先生看来，电梯算是业主的公摊面积，业主不仅对于广告的内容和形式有发言权，产生的经营收入按理也应归业主共同所有，最起码也应该享有知情权。可从入住至今，张先生从未见过类似收益的使用公示情况。而与张先生在同一小区的很多业主也表示，此前自己并未关注过，因为大家对广告收益的用途毫不知情，所以也很好奇这些收益到底去了哪里或用在了哪里。

算账：高档小区广告收益过百万元

聘请物业公司打理的高档小区，全年的广告收益是多少？张先生曾以试图投放广告的名义联系到了一家专门从事小区广告公司。

据了解，该公司所有小区广告位均是从小区物业管理企业手中租赁来的。在该公司提供的价目表中，一块一块电梯厢广告费用从每月160元至300元不等。一个桁架广告位和车道栏杆广告位，每月费用则达到1000余元至3000余元不等。往往一个电梯厢，就有3-5个广告位不等。而在这些大中型小区内，电梯数量均达到数十台，加上绿化带、路边灯箱广告位及公共区域出租，一年的收益最高可达到上百万。即便是广告公司以低价从物管企业手中承租，这笔公共收益依然是笔不小的数目。

揭秘：小区物业通过公共收益闷声发大财

那么，小区的公共收益究竟有多少？又去哪了？张先生在质问物业时得到的最多的回答就是“用于小区设施维护，小区绿化带整修”等等之类的回答。而这笔费用是多少，有无收支明细，是否对小区业主公布？张先生得到的均是否定的回答。

其实，针对一些没有成立业主委员会的小区的前期物业管理企业，小区公共收益的确成为了物业的重要收入来源，这也是行业内公开的秘密。因为前期物业管理期间，投资大。而业主入住率低，物管费收缴率低，而这个时段又是广告入驻的黄金时段，因此不少物管企业以公共收益为收入来补贴物管企业管理收入。这笔费用有多少，怎么用，也自然不会向业主公布。即使公布了，也无法核查数据的真伪，也因此让以小区公共收益牟利成为前期物业的“潜规则”。

而小区物管收取的公共收益部分还远不止于此。除了广告位租赁费，这些公共收益还包括小区内公共区域出租，地面车位收费，商家进驻推广等一系列费用。

法律：小区公共收益并非法外之地

依据《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”广告贴放位置是小区内的公用设施，所有业主都可以使用，因此是属于业主共有的。

此外，《物权法》第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托 管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”可以看出，物业公司是接受业主的委托来管理小区，对于小区中属于全体业主共有的部分，物业公司的职责是管理，只有业主才享有占有、使用、收益和处分的权利。物业公司要将公共位置交给商家发布广告，应当征得全体业主或业主委员会同意。其没有权利擅自将商家的广告设置在小区公共位置内。

而关于物业公司利用公共设施的经营所得，国务院《物业管理条例》第54条也做了相关规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

也就是说，小区广告费收入归全体业主所有，而不是归物业公司。当然，物业公司为设置广告付出的人力、物力，本质上是对业主的一种服务，经业主同意可以收取一定的劳务费，故小区广告收入应该归业主所有。

维权：物业私揽小区广告可通过以下方式维权

如果物业公司私揽小区内的广告收入，业主可以通过以下方式维权：

1、小区业主可以要求业主委员会与物业公司签订合同明确约定对小区广告的引入、收益的分配以及违约责任等问题。

2、业主或业主委员会可向当地房地产行政主管部门举报。

根据国务院《物业管理条例》第64条规定：违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

3、还可以将物业公司诉至法院，请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。

最后，小区广告收入受众是全体业主，并且是在业主拥有共有权、管理权的地方设置，业主应该享有收益的权利，如果物业公司私自占有，业主可以积极维权，如果物业公司拒不归还，难以协商的，可以去法院起诉。