【雷眼观察】开发商举报自己无证销售胜诉 购买无证房的你现在慌不慌？
导语
开发商“自己告自己”无证售房，起诉业主，法院判合同无效，业主败诉。这种做法虽然符合法律规定，但让人们感到不安的是，开发商这种不诚信的行为会像瘟疫一样蔓延。
房价低迷时全款买的房子
在如今房价上涨数倍后
开发商后悔了……
竟“举报”自己无证销售
当大胆子的开发商
遇到心大的购房者会发生什么呢？
近日西安的一起判决
引发网络热议
事情到底如何？
2016年8月，西安市民陈女士一次性支付166万余元通过内部认购的方式购买了紫杉庄园房屋一套。两年后，在房价飞涨的背景下，开发商西安闻天科技实业集团有限公司（以下简称闻天公司）以当时没有预售许可证为由，将12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。
而今年4月，另一位被诉业主李女士与开发商确认合同无效纠纷一案已在长安区法院开庭审理，法院6月8日下达一审判决书，判决双方签订的内部认购合同无效。
西安市的紫杉庄园项目又名澜香山项目，由闻天公司开发建设。2016年，该公司在没有办理预售许可证的情况下售房，李女士通过内部认购的方式购买了紫杉庄园房屋一套，120万余元的购房款一次性付清。与李女士一样的购房者有12人，买的都是联排别墅。
大家是不是也觉得特划算？当时，每平方米折后价格多为六七千元，而目前该房产售价已涨到2万多元，是原价格的3倍多。这下开发商坐不住了。今年，闻天公司以当时没有预售许可证为由，将12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。
目前，李女士的案件已一审宣判，法院判决双方签订的内部认购合同无效。李女士已提出上诉。
据悉，此前长安区房管局对涉案项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售对其做出处罚决定：责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。但闻天公司仍未办理商品房预售许可证。
2018年3月1日，长安区住房保障和房屋管理局对闻天公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款72万余元。同年3月5日，闻天公司缴纳罚款。
本案焦点在于
原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质，如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同。
涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。
6月8日，长安区法院一审判决，原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。
相关法条：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
1、该份判决为何会引发热议？
房地产开发商作为专业机构，在明知自身没有取得房屋预售许可证明的情况下，与购房人签订合同，后又以该条款为由请求法院确认合同无效，会在结果上造成违约者会因其违约行为获利，而购房人却需要承担支付更多价款重新购房，甚至面临因现行购房政策无法购买房屋的不利后果，该结果无法实现当事人之间利益的平衡，不利于维护市场诚信。
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则行使权力、履行义务。《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》均规定了民法中一项重要的基本原则即“诚实信用原则”，其目的在于实现当事人之间权利义务的实质性公平，其作用机制就是利益平衡机制，给予法官在利益平衡上的自由裁量权。
很多网友认为：对于类似案件，在判断合同是否有效之外，法院更应重点关注合同无效后当事人之间的过错责任划分，如开发商存在恶意违约情形，则应对购房人因合同无效造成的损失如房屋上涨差价损失或资金占用损失等实际损失予以赔偿。
2、因房价上涨购房者遭受损失由谁弥补？
那么，因合同无效给购房者造成了预期经济利益损失（即房屋上涨的差价）怎么弥补？首先，因开发商当时未取得预售证，购房者也知晓，故双方均有过错。但开发商作为具有办理预售证义务的主体资格，负有大部分责任，应承担因房屋上涨给购房者带来的损失。此外，如果购房者购房时并不知晓开发商未取得预售证，那么开发商则存在欺诈，但是，法律后果不同。这一法律后果是，商品房由购房者归还于开发商，房子归开发商所有；而开发商需向购房者返还已付购房款及利息、并可承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
购房者起诉要求赔房屋差价 法院判决开发商赔偿110万元
2016年8月有报道称，15年前，韩先生缴纳首付款购买了由北京某套公寓，但迟迟没有拿到房产证，也无法办理贷款。多年后，就在房价已上涨五六倍时，开发商以没有商品房预售许可证为由主动起诉业主，要求确认当初签订的购房合同无效，很多业主因此拿到了合同无效的判决。
2008年6月，法院一审判决双方签订的《北京市内销商品房预售契约》无效，韩先生需腾房，并按每月800元的标准给付开发商房屋使用费；开发商退还韩先生6.9万余元购房款。
韩先生申请再审，2009年6月北京高院作出指令二中院再审的决定。后来，韩先生起诉开发商，要求其赔偿因《北京市内销商品房预售契约》无效给自己造成的购房溢价损失和装修费用。
法院审理认为，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，以商品房的名义对外销售房屋并承诺办理房屋买卖过户手续，之后亦未积极补办相关手续，其对合同无效负有重大过错。法院经过综合考虑后判决涉事地产公司赔偿韩先生房屋差价及装修损失共计110万元。
开发商上诉，2014年3月，三中院终审维持原判。此后，为了拿到赔偿款，韩先生在赔偿数额上作出了一定妥协，最终与开发商达成执行和解，拿到了赔偿款。
@桃子叔：因小失大，即便能打赢官司收回房子另行销售，可你公司的诚信呢？
@明天会更好V5：可以宣判合同无效，但无证售房本身就是违法的行为，取消开发商的房地产开发资质并罚款，还要赔偿购房者的损失。
@天道酬勤：这让我想到广州一起官司，当事人1998年花26万买了一栋房子，2012年拆迁，原房主以当事人不是当地村民为由，起诉到法院，要求判决买卖合同无效。法院是这么判决的：撤销买卖合同，判决拆迁补偿款为14年房屋升值，补偿款为被告所有，原告承担诉讼费用。
@文丰：无证违规销售，应该重罚，罚得倾家荡产。现在就是对他们太宽容，他们才敢自己举报自己。
买无证房需三思
买无证房是有风险的：可能各种证件始终无着，可能会被开发商为利益反噬。购房时，开发商往往不会将这些风险告知购房者，他们只会信誓旦旦地保证：证迟早会下来的，房子迟早是你的。
在现有社会诚信体系缺少一个平衡的支点的情况下，需要一个具有说服力的判决去平衡社会各方利益。据悉，8月4日，西安市住房保障和房屋管理局通报五家不诚信房地产企业，责令限期整改，并视整改情况而定是否将其纳入联合惩戒体系。
只有相关配套措施更加完善、市场监管更加严格，真正为开发商套上“金箍”，不让处罚流于形式，才能使房地产市场不断走向正轨，不让诚信在这场风暴中“失联”。