先了解两个概念：国有土地、集体土地。城市的土地属于国家所有，叫做国有土地；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有，这叫做集体土地。

举个栗子：比如A公司要在某个城市建一个大型工厂，建设工厂的地有两种来源方式，一个是国有土地，另外一个是集体土地，假如要用集体土地，那么国家先把它征收过来，转变成国有土地之后，再对外出让，公司通过投标获得土地使用权之后就可以开始建工厂了。假如非农建设用地将不再“必须国有”，A公司直接向集体土地所有权人拿地就行了，就不用再经历集体土地变为国有土地，国有土地再出让给A公司这道程序。对集体经营性建设用地入市的改革，对符合条件的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，极大地赋予了农民和农村集体流转集体经营性建设用地更多的自由，也赋予了农民和农村集体更多的权益和收益。

很多人听到这是不是无比的激动？是不是天真的认为早些年在农村买的小产权房可以转正上位了？

一是要符合规划，即土地利用总体规划；二是要用途管制，即只有规划确定的工业、商业等经营性用途才行；三是要依法取得，是经依法登记的集体建设用地。这里重点谈第二条，集体经营性建设用地只能用于“工业、商业”等经营用途，注意不包含住宅（租赁住房除外），什么意思呢，也就是说只能用来建工厂、修桥铺路等，不能用来盖房子，不能搞房地产，开发商品房子的地必须要通过政府公开竞标，土地是地方政府财政主要来源，这一规定利于保护地方政府的财政命根子，这么一来力度就小多了。

为了控房价，近一两年国家部分城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，目前只限于租赁住房，不包括商品住房，租赁住房规模总体偏小，对房价的抑制作用不明显。如果同意“农村居民点用地”不再“必须国有”，那么这个政策将是核弹级别的政策，这才是真的重磅。

从目前试点的情况来看，集体经营性建设用地入市后的主要用途之一是公租房和廉租房建设。今年一二线城市在经历了房租暴涨之后，租房市场的吸引力大增，尤其是地处城市近郊的村镇土地，如果修建租赁住房的，只有2000元/平米左右的建筑成本，回报率非常高。因此未来公租房、廉租房市场的供给将明显增加，这对租户和村镇居民来说都是双赢的大好事。

总的来说本次政策调整为租赁市场提供了更多用地，丰富了土地来源，降低了土地获取成本，后续有助于更多集体建设用地进入土地市场，推动租赁市场全面健康发展。农村土地市场打开后，能使很多集体建设用地的经济价值得到挖掘，同时也能为当地集体经济组织创造更多收入。