建工专栏

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（2021年01月01日）规定承包人可以依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，但没有明确承包人是否对承建工程占有范围内的土地使用权价值享有优先受偿权，本文将结合各地法院意见及判例对此问题进行浅析。

目前，主流观点认为承包人承建工程附着的土地使用权的价值不属于优先受偿权范围，笔者检索的法律规定及最高院案例如下：

《广东省高级人民法院关于印发〈全省民事审判工作会议纪要〉的通知》（粤高法〔2012〕240号，已失效）第28条，建设工程价款优先受偿的范围仅限于建设工程价值，不包括建设工程范围内的建设用地使用权价值。

《浙江省高级人民法院执行局关于印发〈执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答〉的通知》（浙高法执〔2012〕2号，现行有效）第4条，建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。 

《河北省高级人民法院关于印发<建设工程施工合同案件审理指南>的通知》(冀高法〔2018〕44号,现行有效)第34条，土地使用权不属于优先受偿权的客体，承包人请求对建设工程占用范围内的土地使用权的价值享有优先受偿权的，不予支持。

最高院在（2019）最高法执监470号执行裁定书中，明确表明基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但 “房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程价款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。

除上文明确法律规定外，笔者在最近承办的建设工程施工合同纠纷强制执行案件中，云南省高院就该问题明确回复下级法院建设工程价款优先受偿的范围仅限于地上建筑物，不包括建设用地使用权价值。

1. 现有法律中存在将土地与建筑物价值进行区分的情况，为建设工程价款优先受偿权仅及于建筑物提供了基础

原《担保法》第55条第1款规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”根据该规定，在具体拍卖抵押物时，建设用地使用权价值和建筑物价值的份额可以区分。

2.法律并未规定承包人对其承建工程所占土地的使用价值也享有优先受偿权

如前所述，最高院司法解释仅规定承包人有权请求对承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，即该条款明确将承包人享有优先受偿权的范围限定在其“承建工程”范围内，并未提及土地使用权。因此优先受偿权并不包括建设工程用地使用权价值，只包括基于承包人的劳动和投入的材料而形成的建筑部分价值。

3.工程承包人对建设用地使用权部分并无任何投入，故不应享有建设工程价款优先受偿权

建设工程价款优先受偿权起源于承揽人对承揽物的添附和劳动价值，主要目的在于保护承包人已被物化在建设工程当中的建筑材料和劳动力等，但承包人对建用地本身没有任何的投入，故不应对土地价值享有建工优先受偿权。①

在我们办理的几个涉及建设工程价款优先受偿权的执行案件中，都出现了建设工程价款优先受偿权与土地使用权抵押权的对抗问题。施工单位对在建工程或者建筑物享有优先受偿权没有争议，抵押权人对土地使用权享有优先受偿权也同样符合法律规定，评估单位也会将土地使用权价值与地上建筑物价值分别进行评估，再合并为整体的评估价值。前述流程没有任何法律障碍，通常也不会出现任何问题，但只要进入到拍卖程序且最终流拍，如何处置标的物就成为了老大难问题。

施工单位的债权金额能够覆盖标的物的全部价值时，可以对标的物整体进行以物抵债，但同时需要注意的是，抵押权人对土地使用权享有优先权而施工单位没有优先权，因此施工单位需要将土地使用权部分的价值金额支付给抵押权人，才能取得标的物的完整产权，但作为施工单位，在工程款还没有全额受偿的情况下再就标的物向外支付款项，我们认为是极其困难的。

如果施工单位不需要抵偿整个标的物，只就其享有优先权部分进行以物抵债，就不牵扯到另行支付款项的问题，但同时，如果仅就建筑物部分进行以物抵债，土地使用权部分不做处置或者由抵押权人以物抵债，就会出现土地使用权和地上建筑物所有权人分离的情况，在“房地一体”的实践中，无法办理产权证，最终合法权益也得不到保障。

因此，前述浙江高院、最高院 “整体拍卖，分别受偿”的方法在流拍的情况下，并不能完全解决建设工程价款优先受偿权中建筑物与土地价值分离带来的执行问题，期望前述执行问题在以后的司法实践中能逐渐探索出新的解决方法。

参考资料：

①：最高人民法院民一庭《民事审判指导与参考》，总第44辑，法律出版社2022年4月版。