创新征收拆迁模式，发挥自治优势促双赢

—— 易和服务葫芦岛市解决20年征拆难题



以人为本 破解难题
       2016年1月5日，正在辽宁省葫芦岛郝家屯村棚改工程现场视察的葫芦岛市政协委员们，看到曾经违建林立的大片棚户区已经变成拆后的一马平川碎瓦砾，连呼“没想到”，一是没想到这么快，去年12月12日正式启动，19天时间就完成了动迁总量的94.6%；二是没想到这么顺，其间既无紧张对峙情形，更未发生一起上访事件。 葫芦岛市几届政府的多年夙愿高效顺利实现。

      郝家屯村位于葫芦岛市中心地带，20多年来葫芦岛市政府及一些企业先后7次启动动迁工作，但是都因种种原因搁浅。历史的多种原因造成这个黄金地段村土地性质复杂、地上物及附着物种类纷繁、农业和非农业人员混居等现状，被公认为该市目前面积最大、情况最复杂、矛盾最尖锐、动迁难度最大的棚改“老大难”、“火药桶”，很长时间无人敢问津。

      2015年1月16日市政府发布政府征收公告，在启动之初就遇到了法律和实践层面的双重阻碍，具体工作迟迟未能推进。在该项目极有可能再次搁浅的情况下，政府从依法行政和维护村民利益出发多方考虑，最终于2015年9月确定聘请易和律师事务所作为项目法律服务机构，并采纳我所池英花主任建议，决定在全省首家创新采用村民自主腾退与政府征收相结合的模式推进征收工作。

       通过本次理念模式创新和专业化的法律服务推进，本次棚改项目顺利完成，既实现了村民权益最大化，又节省了大量财政资金。“专业人做专业事”，也是葫芦岛市领导对律师团队工作的充分认可。

个性化设计 依法高效推进
       易和律师将党和国家“创新社会自治”理念运用到征收拆迁项目中，结合项目实际情况，在辽宁省首次提出了征收、腾退、拆违相结合，分阶段交叉进行的整体解决方案，适时适当转换积极引导村民通过自主腾退方式合理保障利益，既政府严格依法行政，又充分调动了村民的积极性。

方案设计

      2015年9月以来，易和所主任池英花、合伙人富尧、闫丽彬等律师多次前往葫芦岛市，与市政府、市建委、市征收办、郝家屯村委会等多家单位进行深入沟通，通过实地调研、查阅项目资料、参加会议等方式了解项目概况，并指导相关单位搜集、整理前期入户数据及设计方案所需的其他资料信息，充分调研准备。在结合郝家屯村历史背景及村民实际需求，同时考虑财政资金及本地征收现状的情况下，经过反复研讨、多轮协商后，我们帮助郝家屯村委会设计制定了包括自主腾退工作方案、实施细则、资金管理办法、宣传手册等系列文书，协助市政府及相关部门设计制作项目实施总体方案及廉政风险管控等法律文书。这些文书一方面让村民直观、迅速了解什么是自主腾退，如何开展；另一方面通过补偿、补助、奖励措施的设置，有效激发村民签约的积极性同时严控迁中腐败、恶意交易等不正之风。我所律师全程参与方案的“专家论证、风险评估、合法性审查”程序，并协助村委会完成民主表决程序，使自主腾退工作具备法律实施条件。

驻场服务

      自2015年12月12日郝家屯村自主腾退工作正式启动，我所富尧、郑慧娟、李怀祖等律师驻场提供法律服务。一方面指导各签约组依法顺利开展腾退签约工作，及时解决现场遇到特殊问题，参与研究确定疑难事项处理方案；另一方面，驻场律师耐心解决村民关于分家析产、租赁、买卖等各类民事法律问题，现场调处纠并制作法律文书，为顺利签约奠定良好的基础。此外我们在项目实施过程中拆违等环节及时提示法律风险，针对相关行政诉讼出具分析意见。

精专法律服务 提升依法行政效能

       易和律师在池英花主任带领下，常年深入学习政府工作报告，研发前瞻性可操作性的法律服务产品。2010年，依托北京市重点新城建设的战略部署，研发土地一级开发拆迁项目全流程法律服务，先后承接了本市多个区县的数十个土地一级开发项目，协助区县政府推进依法拆迁。在实践中，为解决农村拆迁法律依据不完善及项目紧、任务重等难题，易和在北京的集体土地拆迁中率先推出自主腾退模式。该模式充分发挥民主决策、民主管理、民主监督作用，由村集体自发组织实施地上物腾退补偿、地上物拆除及回迁安置工作，政府给予监督、指导。

       近年来，易和的土地一级开发征收/拆迁项目法律服务已覆盖浙江、内蒙、吉林、辽宁、新疆等多地，其中包括北京市怀柔区雁西湖国际会议中心等多个具体广泛社会影响的项目，有效协助政府实现了依法征收/拆迁，高效征收/拆迁、和谐征收/拆迁。




集体土地自主腾退方案设计与实施

      通过项目现状及环节的分析、设计，协助相关政府部门监督、指导，由自治主体依据国家有关法律、法规和腾退方案，与房屋权属主体签订腾退补偿协议，完成集体土地的腾退，实现土地提供方和利用方的利益最大化，避免政府行政法律风险。主要服务项目包括：

1、参与项目前期策划、论证，评估法律风险；

2、结合实际设计腾退工作实施模式及方式；

3、制定村集体自主腾退民主程序及实施方案；

4、设计、制作自主腾退所需全部配套法律文书、程序性文件；

5、参与腾退土地他项权利清理，结合各村实际，指导村集体制定处理方案；

6、协助排除非法用地、违法建设行为；

7、审查项目实施过程中涉及的合同、协议等法律文件；

8、提供全程指导，提高工作效率同时保证腾退程序合法；

9、专业律师驻场，指导村民签署协议，调解被腾退人因腾退事项产生的各项纠纷，提示腾退过程中的各项法律风险，处理突发性事件等。

易和征收/拆迁法律服务

服务团队

主要专项征收/拆迁（含自主腾退）法律服务经验


序号

项目名称

地点

服务内容

1

东小口镇重点村旧村改造项目

北京市昌平区

参加协调会、起草法律意见书，评估、裁决、强迁程序变通设计及相关文书送达指导。

2

北京城北回龙观商品交易市场地块集体土地非住宅房屋腾退拆除项目

北京市昌平区

设计方案、出具法律意见书、参与项目实施、处理突发事件等

3

雁栖湖生态发展示范区（北京国际会议中心）项目

北京市怀柔区

《房屋拆迁补偿实施方案》、《拆迁宣传手册》的制定，拟定拆迁所需程序性文件、各类协议及所有相关配套法律文书。

4

南环路回迁小区回迁交房项目

北京市昌平区

全程提供法律咨询、拟定法律意见书及配套文件、参与项目方案和程序的设计。

5

东小口镇小辛庄村养殖小区拆除腾退项目

北京市昌平区

驻场，提供法律咨询、拟定项目实施所需的法律文件。

6

某镇环境整治自主腾退项目

北京市昌平区

设计、完善项目自主腾退实施方案，制作腾退补偿模板文件及配套表格，驻场参与谈判、调解工作。

7

东小口镇2015年重点地区平原绿化工程马连店等多个村拆除腾退项目

北京市昌平区

设计各村自主腾退实施方案，起草工作流程及资金管理办法，制作腾退补偿模板文件及配套表格，驻场参与谈判、调解工作。

8

东半壁店村、定福皇庄村集体土地上共约40万平方米非住宅房屋腾退项目

北京市昌平区

驻场，提供法律咨询、拟定腾退实施方案及配套文件、参与项目方案和程序的设计。

9

轨道昌平线二段工程（涧头西站-十三陵景区站下穿涧头村）施工扰民补偿、搬迁安置项目

北京市昌平区

参与项目实施方案修订、为搬迁工作提供全程法律支持、起草、审查、修订搬迁补偿安置工作法律文件等。

10

未来科技城南区岭上、北七家、鲁疃三村定向安置房回迁项目

北京市昌平区

参与协调会，就项目实施过程中出现的紧急、特殊、疑难问题提供法律分析意见和解决建议。制作各类配套法律文书。

11

北京通州司空小区征收项目

北京市通州区

就项目实施过程中出现的紧急、特殊、疑难问题提供法律分析意见和解决建议，制作各类项目用配套法律文书。

12

新城东区二期土地（张营村）一级开发项目拆迁

北京市昌平区

拟定《张营村一级开发项目特殊问题处理操作方案》及配套文件、《昌平新城东区二期土地（张营村）一级开发项目宅基地及地上房屋拆迁补偿协议（预）》。

13

平坊村拆迁项目

北京市昌平区

设计实施方案及全部配套文件、处理突发事件、参与项目实施等。

14

华北物资市场地上物腾退工作项目

北京市怀柔区

设计腾退方案及相关配套文件、参与项目实施、处理突发事件等。

15

石厂工业区南侧环境整治项目

北京市怀柔区

设计实施方案及全部配套文件、处理突发事件、参与项目实施等

16

大屯村环境整治项目

北京市怀柔区

设计实施方案及全部配套文件、处理突发事件、参与项目实施等

17

怀柔新城04街区非住宅一期（腾退）项目

北京市怀柔区

设计实施方案及全部配套文件、处理突发事件、参与项目实施等。

18

文化旅游区拆迁项目

北京市通州区

审核、拟定法律文件、参与行政裁决庭审等。

19

某部队占地搬迁补偿项目

北京市

设计实施方案及全部配套文件、处理突发事件、参与项目实施等。

20

沈阳工厂土地征收项目

沈阳市

法律咨询、法律意见书、谈判等。

21

回迁安置房剩余部分处置的村民会议项目

北京市昌平区

拟定实施方案及配套文件、参加会议等。

22

得仁山北坡绿地公园项目

新疆维吾尔自治区

提供法律咨询、法律意见书等。

23

景文屯、金家坟、南邵等村拆迁

北京市昌平区

拆迁培训、解答疑难问题、证据保全、拟定法律意见书等。

24

牙克石海满物流园区和工业园区开发建设土地上房屋征收

内蒙古自治区

征收启动前期的培训及方案、流程设计，征拆工作实施过程中的问题处理及应对，协助处理拆迁项目遗留行政复议案件。