【展达视角】疫情之下，不给减房租的房东不是好房东？

文章导读


新冠肺炎疫情爆发以来，多家地产集团宣布将对租户减免房租或免物业费，有些身处一二线城市的个人房东，或主动或应租客要求，开始给其租客减免一个月左右的租金，与租客共渡难关，“中国好房东”的文章开始大量刷屏。然而这也惹恼了一些房东，他们认为自己免了租客的租金，银行的贷款怎么办？有谁为他们考虑过？自己不应该被道德绑架，网络上房东和租客甚至一度爆发骂战。那么面对当前严峻的疫情，住宅类房屋（今天讨论的范围）的租客能否要求租金减免？

租金减免的初步分析

支持论者（占大多数）：构成“不可抗力”“情势变更”，依“公平原则”应予减免，并拿出SARS引发的相关个案佐证。

反对论者：属于商业风险，房屋还是由租客实际占用，出租方无法使用或通过使用获得收益，减租于法无据。

笔者认为，两种观点的激烈碰撞除了房东和租客的角色对立、利益冲突外，更多的是公众对《合同法》规定的不可抗力免责条款在适用上的断章取义，对房屋租赁合同中房东和租客的权利义务认识错位。

首先，我们来看不可抗力，我国《合同法》第171条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。同时还规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。由法律的规定我们不难看出，不可抗力免责应当具备两项条件：一是有不可抗力事件发生；二是不能履行合同是因为该事件的发生，且两者互为因果、缺一不可。诚然，新冠肺炎疫情确属不能预见、不能避免，也难以克服，从这个角度来讲称之为不可抗力一点都不为过，但这绝不意味着只要发生了不可抗力事件，就可以当然地免除或部分免除所有合同的责任。主张不可抗力免责还必须同时具备另一个法定条件——不能履行合同，即，发生的不可抗力事件必须是构成不能履行合同的原因，仅有不可抗力事件是不足以产生免责后果的。同时，结合《合同法》第一百零九条、第一百一十条的规定来看，立法者在非金钱债务中设置了“法律上或者事实上不能履行”的除外责任，而在金钱债务中并未作相应规定，由此可推断：金钱债务不适用不可抗力规则。对于房屋租赁合同而言，租客的义务是单纯的付款义务，租金债务属于典型的金钱债务，自然不能适用不可抗力免责规则。根据目前手机支付、网上支付的便捷程度看，只要有一部手机即可完成转账支付，并不存在因疫情而付款不能，无法履行合同的情况。
其次，“情势变更”又是否站得住脚呢？根据《合同法解释（二）》第26条规定，情势变更必须导致继续履行合同“对于一方当事人明显不公平”或者“不能实现合同目的”，只有出现这两种情形才可以变更或解除合同。而“疫情之下”房东和租客的租赁合同的继续履行既没有导致双方利益严重失衡，房东也没有因此获取比既往更多的巨大利益，更不至于使合同目的不能实现。

最后，我们来看“公平原则”，“公平原则”是针对双方当事人的，既要考虑租客，也要考虑到房东，如果单纯考虑租客没有收入而减租，忽略了房东也有可能要还贷，这样“公平”了租客，不公平了房东，恰恰不符合公平原则。


疫情确实影响了租客，

但也确实不能导致租金支付不能

本次新冠肺炎疫情确实影响到了租客和房东正常的生产、生活，但与住宅类型的房租租赁合同履行并无直接关系。房东的义务是按照合同约定将房屋交予租客占有使用，而租客的义务是按照合同约定给付租金。至于租客如何使用（前提是不能违背合同法的相关规定和双方合同的约定），房东无权干预。原因很简单，双方签订的是租赁合同而非生产联营合同，不存在共同经营、共同管理，收益共享、风险共担的关系，没有共享的收益就不会有共担的风险。这应当是市场经济的基本法则。 


结语

疫情是一个客观情况。但疫情导致的，是合同无法继续履行，还是债务人的支付能力发生问题，这是两件完全不同的事情。前者属于不可抗力，是合法的抗辩理由；而后者说白了就是没钱了，没有能力履行，这不能成为不履行合同或者不承担违约责任的抗辩理由。减免租金是情分，不减是本分。每个房东情况不同，财力有厚薄。对于那些慷慨减免租金的房东，大家可以不吝惜对他们的赞美，但是不能对所有的房东搞道德绑架。